2015年12月4日 星期五

哪些情況下,銷售不動產不納入奢侈稅的課徵範圍?


奢侈稅主要是針對短期買賣、且非供自住的不動產。只要你符合以下幾種情況,就不須繳納奢侈稅:
  • 所有權人與其配偶、未成年子女名下合計僅有 1 間房屋(含坐落基地),並將戶籍遷入,且在持有期間無供營業使用或出租
  • 所有權人原符合上一項規定,但本人或配偶購買另 1 間房屋,以致於出售第1間房屋時擁有 2 間房屋,只要在完成新房地移轉登記之日起 1 年內出售該第 1 間房屋(買新賣舊),並於出售舊屋後 3 個月內,將戶籍遷入留供自住的新屋中。
  • 承上一項,如因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地(就個案事實情形加以判斷認定,民眾有這 2 種原因出售持有 2 年以內之房地情形時,應檢附相關證明文件及書面說明向戶籍所在地國稅局申請),而且出售後仍符合第 (1) 點規定(即本人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1屋,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租),也不需繳奢侈稅
  • 賣給各級政府,或各級政府出售其房地。
  • 經核准不課徵土地增值稅(例如農地或與農業經營不可分離之農舍)。
  • 依都市計畫法指定的「公共設施保留地」尚未被徵收前移轉。
  • 銷售因繼承或受遺贈取得的房地
  • 營業人興建房屋完成後第 1 次移轉(通常是建商取得權狀後出售給買方)。
  • 依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。
  • 依銀行法第 76 條或其他法律規定處分,或依目的事業主管機關命令處分。
  • 所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。
  • 銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地者。

新聞來源:House123

房地合一!房地贈與已不具節稅效應,熱潮漸退

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
現行遺產及贈與稅稅率已於2009年調降為10%後贈與移轉棟數逐年攀高,甚至在2014年寫下5.5棟的天量,不過截至2015年10月為止,贈與棟數僅達4.3萬棟,較2014年同期萎縮7.9%,減少3000餘棟,依照過去移轉數據來看,最後兩個月約在9000棟上下,預估2015年約在5.1萬棟水平,而2015年可能是新版遺贈稅率上路後,首次量縮的一年

 
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,遺贈稅率同時由50%驟降為10%,減幅高達8成,當時讓不少富爸媽趨之若鶩,想不到短短幾年,一方面房地產市場走弱,二方面不少贈與後買賣被課徵天價所得稅的案例,讓不少家長開始思考更精準的贈與策略,也讓這股7年來的贈與大潮有嘎然而止之勢
 
推究其主要因素,應與財政部針對贈與房子出售,採實際出售價格減去公告現值方式,計算獲利後課稅有關,由於贈與已不具節稅效應,熱潮也逐漸潮消退。住商不動產特約代書張世樟解釋,贈與取得者在未來移轉時,將以贈與當年的土地公告現值與房屋評定現值作為取得成本,由於課稅基礎與市價至少相差3到5倍之譜,併入所得稅計算後稅率將十分驚人,反而辜負了父母贈與的美意,房地合一上路後,雖然不必併入所得,可是也同樣有取得成本低,稅費奇高無比的問題,也因此不少富爸媽都採取逐年贈與現金方式,讓子女透過現金存夠頭期款,自行以現金購屋,爾後再透過每年220萬的贈與免稅額,讓子女繳交貸款達到贈與房產目的,此種作法反而更有節稅效果。
 
 
綜觀未來,徐佳馨認為,房地合一上路後,贈與房產給子女將會變得更不划算,未來贈與將會採取其他作法,此外,贈與不能使用土地增值稅自用稅率,讓不少富爸媽會思考資產分配的可能性,在2014年贈與棟數寫下新高之後,加上未來隨之上調的遺產贈與稅率,贈與現金將成為日後贈與潮主流,也意味著贈與房產成風的時代將逐漸走入歷史。

新聞來源:MyGoNews

2015年12月3日 星期四

房地合一課稅新制,需符合哪些條件才能享有自住房地租稅優惠呢?

財政部中區國稅局大屯稽徵所表示:在新制下,個人交易自住的房屋、土地,符合下列各項條件,課稅所得400萬元以內者免納所得稅,超過400萬元者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅
(1)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年
(2)交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用
(3)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。 

 該所舉例說明:黃太太105年8月1日購入A自住房地,成本1,500萬元,於115年7月31日出售,售價2,500萬元,取得、改良及移轉的費用100萬元,土地漲價總數額100萬元,如符合自住房地租稅優惠適用條件,其應納稅額計算如下:
課稅所得=成交價額2,500萬元-成本1,500萬元-費用100萬元-土地漲價總數額100萬元=800萬元
應納稅額=(課稅所得額800萬元-免稅額400萬元)×10%稅率=40萬元

 該所特別提醒,新制自住房地租稅優惠有關設籍及居住連續滿6年適用條件,係指交易該房地前,個人或其配偶、未成年子女符合於該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住該房屋連續滿6年,如僅有「成年子女」設籍於該房屋,尚不符合前開條件,故無法適用自住房地租稅優惠。










新聞來源:財政部中區國稅局

2015年12月1日 星期二

免奢侈稅!夫妻「依規定」銷售婚前各自取得之不動產

作者:MyGoNews方暮晨
財政部國稅局表示,財政部於2015年2月5日核定發布「確屬非短期投機銷售房地」免徵特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)之案件計11種類型,並追溯適用於修正增訂概括條款施行(2015年1月9日)時尚未核課或尚未核課確定案件。其中屬夫妻銷售婚前各自取得且符合奢侈稅條例第5條第1項第1款規定之不動產,免徵奢侈稅。


國稅局進一步說明,依據奢侈稅條例第5條第1項第1款規定,所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記並有自住事實,且持有期間無供營業使用或出租者,免徵奢侈稅。

國稅局說明,夫妻2人在結婚前各自持有1戶房地,且各自辦竣戶籍登記並有居住事實持有期間內也未供營業或出租,於結婚後銷售婚前持有未滿2年之房地,核屬免徵奢侈稅。

新聞來源:MYGONEWS

2015年11月30日 星期一

經濟部公告 一般農業區內違章工廠可望就地合法

全台農地上多達6到8萬的違法鐵皮工廠可說是歷史沉痾,今年9月經濟部公告《特定地區個別整體變更編定為丁種建築用地興辦事業計畫審查與作業要點(以下簡稱《要點》)》,明定186個特定地區中,44個一般農業區裡的違章工廠,在取得臨時工廠登記下,可向地方政府提出變更為丁種建築用地的申請,據了解,這44個特定地區面積廣達124公頃,約有114家工廠,未來可望就地合法化。
經濟部通過的這項《要點》遭外界抨擊大開後門,讓違章工廠就地合法化,為此,經濟部在立委田秋堇要求下昨天舉辦公聽會,會場上砲聲隆隆,公民團體和業者各成兩派。
環團認為,農地要回歸農用,經濟部應輔導業者協助劃入合法工業區;業者表示,工業區的規模根本不容中小型企業,而要通過經濟部的臨時工廠登記不容易,根本不如外界說的就地合法那麼簡單;日前農地遭工業廢水汙染被插牌公告的農民則無奈表示,「為何政府不提供一個讓雙方都可永續經營的管理方式?」
經濟部中部辦公室科長雲瑞龍表示,昨天公聽會各方陳述的意見,經濟部會帶回參考、討論,但《要點》已經公布,目前也有工廠開始向地方政府提出申請,基本上經濟部仍會跟著現有規劃協助這些工廠取得合法經營。




中南部一帶處處可見農地旁蓋有違章工廠。(圖片提供/台南社大)

田秋堇:經濟部無配套 污染者得利

為解決違章工廠問題,立法院在99年三讀通過《工廠管理輔導法》增訂第33、34條,明定特定地區農地上的違章工廠可納管、協助輔導其合法,這些工廠7年內可免受相關法規的處罰,101年經濟部公告全台186個特定地區、總面積約有546公頃,其中位於特定農業區有107個、一般農業區有44個。




經濟部劃設的特定地區範圍。(表格提供/經濟部中部辦公室)

以彰化縣為例,彰化縣環境保護聯盟總幹事施月英指出,根據彰化縣區域計畫書資料顯示,彰化縣非都市計畫區中的未登記工廠高達6663家,主要分布在北彰化,若未來這些工廠就地合法,在無法做到灌排分離的狀況下,一些高汙染電鍍廠就可光明正大把廢水排入灌溉水圳汙染彰化農田,那麼彰化盛產的花椰菜、蘆筍等農產品該怎麼辦。
就現有法規來看,工廠汙染農地後不需賠償農業損失,拍拍屁股就可走人,田秋堇表示,「經濟部都沒想配套措施,就通過《要點》,難免讓人以為是汙染者得利。」
更令公民團體擔憂的是,經濟部在去年將輔導期限從7年延長到10年,台灣農村陣線副秘書長陳平軒質問,經濟部一延再延,「那麼未來還有誰想當合法業者?」




經濟部規定特定地區變更地目需闢建一定公共設施比例和隔離綠帶。(表格提供/經濟部中部辦公室)

業者:規模小工廠要遷到工業區有困難

經濟部此次公告的《要點》明定特定地區中,44個一般農業區裡的違章工廠,在已取得臨時工廠登記的狀況下,可申請變更為丁種建築用地。經濟部中部辦公室科長雲瑞龍表示,業者要通過輔導並不容易,整體特定地區若要變更地目,公共設施要超過20%、隔離綠帶或設施要超過10公尺,至於特定地區個體變更,公共設施要超過30%、隔離綠帶則要超過1.5公尺。
雲瑞龍於會中再三強調,未來若有越來越多的業者通過輔導,好好設立隔離綠帶,再加上地方政府積極稽查,將會是一個永續經營的雙贏模式。
不過針對經濟部提出的《要點》,多數環團質疑的是,閒置工業區土地如此多,為何政府不先盤點現有合法工業區土地,將工廠遷到工業區?對此,參與公聽會的業者提到,中小企業的規模小,頂多幾百坪,根本無法在工業區找到合適的土地,而且中小企業的福利、薪資無法和大廠競爭。言下之意,遷到工業區有困難。

農民:工廠排污水、環境污染

若違章工廠要就地合法化,最令公民團體和農民擔憂的莫過於汙水排放的問題,由於鎘米汙染一再重演,今年9月環保署還公告了一波55公頃,位於彰化縣東西二三圳、和美鎮一帶的農地受重金屬汙染,今天公聽會上便有一位彰化農民特地北上痛批工廠偷排廢水的狀況。
在彰化縣和美鎮、擁有1分多農地的農民楊偉立說,他的農地南北各有一處鐵皮工廠,夏季溫度高達40度,這些工廠建築會對農作物產生光和熱的干擾,排出來的粉塵也會影響植物的呼吸作用,造成作物嚴重損失。
他反問,為何政府要讓農民和業者對立,為何政府不提出一個可以讓雙方永續經營的好方法?
雲瑞龍指出,公民團體建議的違章工廠遷到工業區是一個很長遠的目標,還會牽涉到廠商資本、土地取得、勞工聘僱等多方問題,就現有狀況來看,經濟部短期仍希望先讓工廠能得到合法、兼顧環境保護的營運。
新聞來源:newsmarket