2015年12月11日 星期五

如何同時擁有多處房地適用自用住宅用地稅率課徵地價稅？






自用住宅用地的適用條件為：
一、土地所有權人或其配偶、直系親屬設籍於該地。
二、無出租或供營業使用。
三、土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
四、土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬之適用，以1處為限。
五、適用面積為都市土地未超過300平方公尺（約90.75坪），或非都市土地未超過700平方公尺（約211.75坪）。
　　雖然稅法規定，土地所有權人與其配偶及未成年子女，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅以1處為限，不過，民眾如有其他之自用住宅用地，只要供已成年直系親屬或直系姻親屬（如父母、子女、媳婦、女婿、配偶之父母或孫子等）設籍居住，且符合自用住宅用地的適用條件者，可於開徵前40日（當年度9月22日前），向土地所在地之稅捐機關提出申請核准，就能同時擁有多處房地適用自用住宅用地優惠稅率。

新聞來源：財政部
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2015年12月10日 星期四

農舍須作農業使用才有課徵田賦適用，農舍增建、營業或未作農用需課徵地價稅

屏東縣政府稅務局表示：農舍須作農業使用才有課徵田賦適用，但在各式各樣的農舍建築中，常發現並非作農家住宅，而是被當作一般住家使用，住家周圍則作車庫、曬衣間、涼亭、庭園造景等非農業使用，尤其，在知名風景區更見餐廳以及民宿林立，形成農地上不種田而是種房子的景象。
    稅務局進一步指出，凡農舍營業、增建；鋪設水泥地面、柏油地面、磚地、石頭地；興建假山、水池、草皮、庭園造景；搭建圍牆、檔土牆、違規(擴大)填土、堆置與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物等情事，均非屬農用範圍，自無課徵田賦的適用，應改課地價稅。
    稅務局提醒民眾，若被改課地價稅的土地符合自用住宅規定者，可於本年9月22日前申請自用住宅用地，一經該局核准案件可適用千分之二稅率課徵地價稅，其較一般用地稅率千分之十為低，由此計算地價稅也相差甚多，請把握申請期限。

新聞來源：財政部
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2015年12月9日 星期三

房屋如果供出租或營業用途，地價稅就不適用自用住宅的優惠稅率

非自宅未申報　連補帶罰

記者郭珈爾／報導

台中市政府地方稅務局表示，房屋如果供出租或營業用途，地價稅就不適用自用住宅的優惠稅率，民眾應該即時申報。如果沒有申報，除了補稅之外，還要繳短匿稅額三倍以下的罰鍰。
台中市區的房市情境照。（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
房屋如果供出租或營業用途，地價稅就不適用自用住宅的優惠稅率。（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
每年在辦理地價稅稅籍清查的時候，都會查到許多地主未申報的案例，土地原先是按照自用住宅用地稅率繳納地價稅，但在地上房屋出租後卻未向稅捐機關申報，並且改為一般用地稅率。
根據土地稅法第54條，當地價稅原先適用於特別稅率的事實消滅，而民眾又未在使用情形變更後30日內向稅捐機關申報，稅捐機關會要求民眾補稅，並對其處以短匿稅額三倍以下的罰鍰。
依照土地稅法，土地所有權人或其配偶、直系親屬必須在土地辦好戶籍登記，土地的建築改良物屬上述對象所有，沒有出租或供營業使用的情形，面積符合相關規定，且土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬的自用住宅用地只有一處，該筆土地才會被認定作自用住宅用地，可以按優惠稅率繳納地價稅。
目前地價稅的一般用地稅率採累進稅率，最低為千分之10、最高可達千分之55，自用住宅用地稅率則為千分之2，差距頗大。
該局補充，如果土地的所有權移轉，像是有買賣、贈與、繼承和自益信託等情形，即使移轉後土地用途沒有改變，但由於土地所有權人（課稅主體）已經變更，新的土地所有權人應該重新向稅捐機關重新申請，才可繼續按自用住宅用地稅率繳納地價稅。
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2015年12月8日 星期二

稅務新聞：重購土地部分作自用住宅使用仍有申請重購退稅之可能

張先生出售大樓自用住宅後重新購買1 棟透天房屋，1樓經營小吃店，2至4樓供作自用住宅使用，詢問可否申請退還原出售大樓所繳納之土地增值稅12萬元？
高雄市稅捐處表示，2年內重購自用住宅用地，如部分未作自宅使用，仍可就新購作自用住宅用地部分之地價，超過已出售自用住宅用地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額範圍內，退還原繳納之土地增值稅；也就是計算退還土地增值稅之數額時，一般用地部分之地價不列入比較。
以張先生案例說明如下：重購透天房屋之總地價為240萬元，1樓未作自宅使用，則2-4樓作自宅部分之地價按比例計算為180萬元；原出售大樓自宅之地價為185萬元，已繳納土地增值稅為12萬元，因此張先生出售大樓繳納土地增值稅後，不足支付重購土地作自宅部分地價之數額為7萬元【180萬元-（185萬元-12萬元）】。
據上計算，張先生已繳納之12萬元土地增值稅可申請退還7萬元，以避免降低其重購自用住宅用地之能力。
新聞來源：財政部
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2015年12月7日 星期一

買到海砂屋或輻射屋等瑕疵房產，退屋不成，二年內再轉手出售，財部決定從寬處理

海砂輻射屋轉賣 免奢侈稅

2015-12-07 04:05:57 經濟日報 記者陳美珍／台北報導

買到海砂屋或輻射屋等瑕疵房產，退屋不成，二年內再轉手出售，財部決定從寬處理，有條件免徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。
財政部表示，凡經調解不成轉而出售的瑕疵房產，再出售時價格相當且不高於原始購入價格者，所有權人持有未逾二年出售，視同非炒房行為，可准予免徵奢侈稅。
新釋令規定，所有權人購入房地後，才獲知房屋的氯離子或輻射含量逾國家檢測標準值（即俗稱海砂屋或輻射屋），經法院訴訟、和解或調解委員會調解解除契約卻未成立，日後如以相當於其購入成本出售手上握有的瑕疵房地，可以免課徵特種貨物及勞務稅。
財政部表示，這是考量所有權人是在不知情的狀況下，購入海砂屋或輻射屋，確認房產有瑕疵後，亦積極與賣方交涉解除買賣契約，但因為無法達成協議，所有權人嗣後以不超過原購入成本價格銷售該筆房地，對所有權人而言，與一般因物有瑕疵解除合約的情形類似，應無短期投機或蓄意安排的疑慮。
因此，此要符合經法院訴訟、調解等程序，迫不得已再出售時，出售價亦不高於原始購入成本者，即可認屬是特種貨物及勞務稅條例第5條第1項第12款規定的「確屬非短期投機」，免徵奢侈稅。
財政部並舉國稅局發生的實例指出，甲經由X公司居間仲介，與乙簽約以1,000萬元購入A屋及其坐落基地，甲在裝修過程中發現，A屋的氯離子含量超過國家檢測標準值。


確認是海砂屋後，甲向乙要求解除買賣契約遭拒，因此轉向地方司法機關聲請調解，但調解仍未成立。
甲為求儘快減輕自身損害，決定依X公司提供的購屋保障協議，以購入原價出售持有未滿二年的A屋及其坐落基地給X公司。
財政部表示，甲出售A屋及其坐落基地的過程，符合奢侈稅條例第5條第1項第12款規定「確屬非短期投機」情形，雖然從買進到出售期間不滿二年，仍非奢侈稅的課徵範圍。
新聞來源：聯合新聞網

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