繼承者們注意！未辦妥產權移轉登記 須申報遺產稅

記者王姿琳／台北報導 
繼承者們注意了！財政部中區國稅局表示，如果繼承者繼承的土地尚未辦妥產權移轉登記，或有未收取的價款，申報遺產稅時，須一併列入遺產總額申報，否則會被國稅局被連補帶罰繳交不少罰金。 財政部國稅局表示，繼承者未辦妥產權移轉登記，須申報遺產稅。

（好房網News記者張聖奕／攝影）















國稅局官員說，近期發現有一被繼承人於生前出售土地，但在其死亡時，土地尚未辦妥產權移轉登記，繼承人也沒有仔細查證，漏將尚未收取土地價款，併入遺產總額課稅申報，遭國稅局要求補稅並處罰。
官員指出，依《民法》第758條規定，「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」。 也就是說，如果甲君在生前出售土地，直到死亡時尚未辦妥產權移轉登記，則該筆土地仍屬甲君遺產，應列入遺產課稅。
惟移轉該土地財產予買受人，也屬於甲君生前尚未履行的義務，因此，此項未償債務扣除額的認定，准按該筆土地計列遺產價值的數額扣除，至於甲君生前出售土地所得價款，如果死亡時仍存在，包含尚未收取的價款，都要列入遺產總額課稅。 
舉例來說，若甲君於2015年5月將一筆公告現值1,600萬元的土地，以2,100萬元的價格售予乙君，乙君已先支付1,500萬元，土地在尚未辦妥產權移轉登記時，甲君即於同年6月死亡，則繼承人丙君便須留心遺產稅的申報。 
國稅局官員說，丙君申報的遺產總額應包含以下3項，首先該筆土地以公告現值1,600萬元，列報在遺產的土地項目下；其次是取得土地款1,500萬元，於繼承日仍存在的餘額；最後是尚未取得土地款600萬元列報為債權。至於在扣除額部分，由於這筆土地須再移轉登記予乙君，因此以該筆土地公告現值，列報未償債務扣除額1,600萬元。



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投標購買法拍屋，已成民間常見的「撿便宜」管道，買法拍屋 當心高額土增稅

記者郭珈爾／台北報導
 投標購買法拍屋，已成民間常見的「撿便宜」管道。但高雄市稅捐稽徵處提醒，民眾常誤以為同年度土地移轉，土地公告現值未作調整，就不必額外負擔土地增值稅。不過，以低價標購法拍屋，因土地取得成本低於土地公告現值，即便土地公告現值沒有調整，仍須課徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，民眾買賣法拍屋時，應該一併考慮相關的稅負成本。 
民眾在移轉土地所有權時，土地若有漲價情形，應以土地漲價總數額乘上累進稅率，以繳納土地增值稅。土地漲價總數額的計算方式，是以土地移轉時的申報移轉現值，減去取得時的移轉現值或原規定地價的總額，並減除土地改良等費用。
申報移轉現值，則是以公告土地現值或買賣雙方簽訂的契約價格為準。 
不過，值得注意的是，雖然土地的價值計算，原則上是以訂約日的土地公告現值為準，但民眾移轉的若是法拍土地，該次法拍土地的移轉現值，是在比較拍定日的土地公告現值和拍定價格後，以「較低」者作為繳納土地增值稅的依據。
換句話說，以低價取得法拍屋，可能需要負擔高額的土地增值稅。
官員舉例，民眾以低價標到一棟含土地的法拍屋。該筆土地當期的公告現值為800萬元，但土地拍定價格只有250萬元。土地拍定價格較低，因此土地拍定價格應作為該次法拍土地的移轉現值。 
如果民眾在同年度出售該筆法拍屋，必須就土地從250萬元漲到800萬元的部分繳納土地增值稅，稅負甚重。 
另外，民眾若是過於頻繁買賣法拍屋，也要小心會被國稅局認定為營業人，日後遭補稅加罰。 KPMG安侯建業稅務投資部經理陳信賢指出，財政部已有發布解釋，針對明顯以營利為目的購買房屋、標購法拍屋的民眾，國稅局可依法對其課徵營業稅。民眾如果設有固定營業場所、僱用員工協助處理房屋銷售狀況，就會被國稅局視作是買賣法拍屋的營業「大戶」。

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房屋標準單價 12縣市將上調

記者林潔玲／台北報導 
攸關房屋稅稅基的「房屋標準單價」出現調漲風潮，財政部表示，今年有12個縣市的房屋標準單價將檢討調整、明年房屋稅適用。據了解，多個縣市都將是30年來首度調整，為反映合理造價，漲幅將以「倍」來計算。

依房屋稅條例規定，房屋標準單價每三年調整一次，地方政府必須在6月底前拍定。
一旦調高，房屋稅也會跟著增加。
新屋完工日期在今年7月1日以後的房屋，適用新的房屋標準單價，欲買房者得多留意。 房屋稅為地方稅，各縣市調整新房屋標準單價的時間與幅度也都不同，宜蘭在101年度首開先例，大調1.16倍，台北、新北、高雄、苗栗在103年度跟進，尤其台北市一口氣調高1.6倍，建商難以接受，至今還在跟北市府討價還價。
桃園、花蓮、澎湖去年也調整了，今年則有多達12個縣市檢討房屋標準單價，包括台南市、新竹縣、新竹市、南投縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣、台東縣、基隆市、嘉義縣、嘉義市、連江縣。 官員表示，12個縣市檢討房屋標準單價，也可能維持不調整，但若調高代表房屋稅負將提高。
財政部前年曾發布函釋，各地方政府評定房屋構造標準單價，得視地方實際情形自行決定其適用原則，將交由各縣市決定新標準單價是否溯及適用於老屋，以及回溯的期間。 

依房屋稅條例規定，核計房屋現值的主要計算元素，包含房屋構造標準單價、路段率、經歷年數及折舊率等，由不動產評價委員會予以評定標準，每三年重行評定一次，其中構造標準單價主要反映房屋建材與人工價格等實際工程造價，像是鋼價近期持續飆漲，都將是影響的稅基的要素之一。 
房屋稅並非按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來，其計算公式為房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊年數）×街路等級調整率（地段率）×適用稅率。

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房屋標準單價　每三年評定一次

林潔玲 

縣市政府依法每三年需評定一次房屋現值，評定目的在透過重新估算房屋價值，作為房屋稅課稅基準。評定現值乘上稅率，就是納稅人應該負擔的房屋稅。 房屋標準單價，每三年評定一次。

（好房網News記者 陳韋帆／攝影）

房屋評定現值主要是由「標準價格」構成，標準價格愈高、房屋稅相對愈高。

至於決定房屋標準價格的因素，則包括房屋造價的標準單價、面積、折舊及所處地段繁榮程度相關的路段率等。

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Q&A 鄰居賣房 查實價找不到？

（陳佳祺／台北報導）

隔壁鄰居之前賣房子，想要看鄰居是用多少錢賣出的，過了約1個月的時間，便上網查實價登錄，卻發現實價登錄上沒有鄰居賣房子的資訊，為什麼會這樣？

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，房屋交易未登錄實價原因，可能是賣方於備註欄表明不登載，或是該物建與當地行情有偏差。陳佳祺攝

隔壁鄰居房屋看起來有成交，但是實價登錄上卻沒有登載的話，可能有2個原因，第1個可能是特殊賣方在備註欄註明，且該案確實可能影響判斷，這樣在實價登錄上就會查不到資訊；第2個可能是地政局認為行情有些偏差，高於或低於周邊的房屋行情，就會在比較後期的時間再去揭露。
若消費者想知道較近期的成交行情，可透過較大型房仲的網站查詢，房仲會將近期成交的資料在網站上揭露，提供消費者除了實價登錄以外的參考。
（陳佳祺／台北報導）

新聞來源：蘋果日報即時新聞