2015年10月8日 星期四

違章建築物設籍課稅,可否成合法建築之釋疑


未經建築機關審查許可並發給執照之違章建築,是否一經繳納房屋稅即可成為合法房屋?
依照房屋稅條例第3條規定,房屋稅係以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象,因此,違章建築房屋也是房屋稅的課徵範圍。而繳納房屋稅僅屬於納稅義務的履行,違章建築未經建築主管機關審查許可並核發執照前,仍是屬於不合法的建築物
房屋不論合法與否均應設立稅籍繳納房屋稅。稅處提醒民眾,房屋如有新建、增建、改建、變更使用之情形,請於事實發生之日起30日內向稅捐稽徵機關申報房屋稅籍,否則發生漏稅者,除了補繳稅額外還需按所漏稅額處以2倍以下罰鍰。

資料來源:高雄市稅捐稽徵處

2015年10月7日 星期三

10月1日起 不動產經紀業應使用新版「不動產說明書」

為提供消費者充分的不動產物件資訊,內政部修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」,從10月1日起不動產經紀業製作的「不動產說明書」,成屋應列明是否為直轄市或縣(市)政府列管的山坡地住宅社區、產權持有期間是否曾發生非自然死亡的情形等資訊,讓民眾買的安心、住的開心。
不動產經紀業者在銷售房屋時會向買方提供不動產說明書介紹屋況,由於現行內容過於簡略,為因應各界對於不動產物件資訊的詳實需求,針對土地、成屋及預售屋,分別強化其應記載事項內容,促進不動產資訊透明度,有助於購屋者了解完整的屋況及周邊環境,以便作成正確的交易決定,避免日後滋生糾紛或造成損害,並訂於今年10月1日起施行。
新修訂的應記載事項,分別就土地成屋預售屋等3面向進行強化,
第一部分,在土地(素地)方面,如擬進行土地開發者,增列應敘明是否位屬山坡地、水土保持區或河川區域範圍等多項使用管制內容。
建物目前管理與使用情況,增列目前做住宅使用的建物是否位屬工業區或不得做住宅使用的商業區、有無獎勵容積的開放空間提供公共使用情形等;
在建物瑕疵情形方面,則增列樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕、房屋鋼筋有無裸露等。
在其他重要交易事項增列周邊半徑300公尺範圍內的重要環境設施及外界關切的建物專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形。
預售屋方面,增列基地毗鄰範圍有無已取得建造執照尚未開工或施工中的建案、最近5年基地周邊半徑300公尺範圍內有無申請水災淹水救助紀錄等。
此外,也有多項不得記載事項,包括不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲情形,以及不得以「不動產委託銷售標的現況說明書」等替代「不動產說明書」的內容。
104年10月1日開始經紀業與委託人(賣方)簽定委託銷售契約的物件,應使用新版的「不動產說明書」向買方提供解說,並呼籲民眾重視自身消費權益,購屋前應停看聽審慎評估。若民眾發現有不動產經紀業未依修訂後的「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定製作「不動產說明書」,可向經紀業所在地的直轄市、縣(市)政府檢舉,若發生消費糾紛,可向經紀業所在地直轄市、縣(市)政府消費者服務中心或消費者保護官提出申訴,如因經紀人員的故意或過失造成消費者損害,也可循司法途徑向經紀業求償。
資料來源:內政部
http://www.moi.gov.tw/chi/chi_news/news_detail.aspx?sn=9880&type_code=&search_d1=YYY-MM-DD&search_d2=YYY-MM-DD&pages=1

2015年10月6日 星期二

買房要用功! 6堂必修自住攻略

想要「第一次買房就上手」嗎?專家整理6堂必修「自住買房攻略」,提醒買方出手前一定要勤做功課,從挑選產品、比較價格,到慎選貸款,都有不可不知的細節撇步,人生重大的決定務必要謹慎小心。 Sway提醒自住客買房6大注意事項,「一定要勤做功課」。(好房網資料中心) 房屋專家Sway整理買房6大攻略,提醒自住客買房,「至少看50間再決定」,尤其是預售屋、新成屋案量大的區域,「全部都要看完」,才能避免一時衝動,買到建商紀錄不良、坪數不合使用的產品。 Sway同時建議民眾向房仲洽詢時,務必「索取不動產說明書」,因說明書中有詳盡的屋況調查資料,包括凶宅、嫌惡設施、淹水等紀錄,避免被房仲片面之詞影響判斷,「若沒提供說明書,就千萬不要買」。 Sway認為,房屋買賣的關鍵點還是在於房價,因此買方除了可向房仲索取實價登錄紀錄外,更應該「自己上實價登錄網查價」,因部分房仲不願提供完整的成交行情紀錄,若民眾受到少數特定案件成交價而影響判斷,可能因此得不償失。 除了成交價格外,Sway提醒「銀行貸款一定要貨比三家」,許多民眾誤以為經常來往的銀行,或是與房仲合作的銀行可獲得較佳的貸款利率,但「好的利率一定要自己找」。最後,Sway說明「買一本裝潢書」對於自住客而言,是十分划算的投資,只要閱讀相關書籍,就可知道相關的裝潢陷阱,除了可避免購買到黑心裝潢屋之外,更能在自家裝修時多一層把關,挑選更為耐用、合適的材質。 好房網則提醒民眾,買房資金動輒百萬、千萬起跳,絕對是人生的重大決定,因此務必謹慎小心,可參考好房網「買房幼幼班」講座,實務了解買房的所有「眉角」。

原文網址: 買房要用功! 6堂必修自住攻略 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/100809109070.html

2015年10月5日 星期一

農業用地興建農舍辦法修正

農業用地興建農舍辦法                          
第 二 條           依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民
且其資格應符合下列條件,並經直轄市、縣(市)主管機關核定
一、 年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
二、 申請人之戶籍所在地及其農業用地,須在同一直轄市、縣(市)內,
其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地
不受土地取得應滿二年之限制。
三、 申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村
農舍及於離島地區興建農舍者,不在此限。
四、 申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者,
視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者,
不在此限。
五、 申請人為該農業用地之所有權人,且該農業用地應確供農業使用
及屬未經申請興建農舍者;該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。
前項第五款規定確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展之認定,
由申請人檢附依中央主管機關訂定之經營計畫書格式,載明該筆農業用地
農業經營現況、農業用地整體配置及其他事項,送請直轄市、
縣(市)主管機關審查。
轄市、縣(市)主管機關為辦理第一項申請興建農舍之核定作業,
得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位 組成審查小組,
審查前二項、第三條、第四條至第六條規定事項。
第三條之一       
農民之認定,由農民於申請興建農舍時 檢附農業生產相關佐證資料
 經直轄市、縣(市)主管機關會同專家、學者會勘後認定之
 但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者,
  不在此限。


農業用地興建農舍辦法第二條、第三條之一修正總 、第三條之一修正總說明農業用地興建農舍辦法(以下簡稱本辦法)自九十年施行以來,因時空背景與社會經濟條件變遷、農業經營環境及農村發展需求更替,且農舍發展現況影響農業生產環境與影響農村發展及未能落實農舍原有政策目標。又內政部與行政院農業委員會考量未來提供真正農民經營農 業生產需要,在不影響農業生產環境與農村發展下,整合農舍相關法令 體系,以符合農業環境永續發展,杜絕非農業使用之投機炒作為目標, 於一百零二年七月一日修正發布文十七條。然有關農民身分認定、農民申請興建農舍資格等議題涉及農民重大權益,未納入該次修正。 
近來,農舍商品化及農地未農用情形嚴重,社會各界強烈要求農舍興建應加強申請人資格審查,以杜絕農舍及農地不當炒作,並落實農業發展條例規範農地農用之立法意旨,爰修正本辦法第二條、第三條 之一,計修正一條,增訂一條,其修正要點如下:
 一、修正申請興建農舍資格應檢附經營計畫,以確保符合農業使用,並不影響農業生產環境及農村發展。(修正條文第二條)二、增訂本辦法之農民認定相關規定。(修正條文第三條之一) 

2015年10月2日 星期五

修正農業發展條例 落實農舍與農業經營不可分離

為有效遏止非農民炒作農地、農舍之亂象,行政院院會今 (3) 日通過農業發展條例 ( 以下簡稱農發條例 ) 第 18 條之 1 修正草案,明定農舍移轉之承受人應為直接從事農業生產之農民,後續將送立法院審議,期落實農舍係供農民從事農業經營使用之精神。
增訂農業發展條例第 18 條之 1 明定農民始得承受農舍
  農委會表示,為導正農舍與農地違規使用及商品化亂象,該會自 104 年起會同內政部推動修正農業用地興建農舍辦法 ( 以下簡稱農舍興建辦法 ) ,期明確規範農舍申請人、承受人應為農民之認定條件,惟該辦法修正草案預告期間,有意見反映,於辦法訂定承受人資格有踰越農發條例授權及違反法律保留原則之虞,為符合法律授權明確性原則,內政部與農委會採納此意見,於農舍興建辦法修正草案刪除原農舍移轉承受人資格限制條文,改為修正農發條例,增訂第 18 條之 1 ,明定農舍移轉承受人應為農民之條件,避免非從事農業生產之人士可取得農舍及其坐落農地,造成農地、農舍炒作亂象。
明定農民資格認定條件 經地方政府審查核定才能辦理移轉登記
  農委會說明,此次農發條例第 18 條之 1 修正草案,增訂農舍移轉承受人資格,包含須年滿 20 歲或未滿 20 歲已結婚者、實際從事農業生產 1 年以上、無自用農舍等條件,並充分 考量繼承係因被繼承人死亡而發生、配偶或二親等內直系血親間財產贈與為實務上習見之情形,以及法院拍賣農民之農舍與其農業用地為清償債務之急迫與必要性等情形,特別增訂但書,定明此三類情形免受前述農民資格限制,但屬配偶或二親等內直系血親間財產贈與及法院拍賣之農舍承受人,仍應以無自用農舍者為限。另本次修法亦明定,農民承受農舍應先取得農舍所在地直轄市、縣 ( 市 ) 政府之核定,始得辦理所有權移轉登記。
此次修法完全不影響實際務農農民之權益
  農委會強調 , 此次農發條例之修法,增訂農舍承受人應具農民資格,搭配農舍興建辦法之修訂,明定農舍興建人應為農民,可有效解決非農民炒作農地、農舍及農地違規使用之情形,但對實際從事農業生產之農民權益完全沒有影響 ! 目前條例修正案業經行政院院會通過,將送立法院審議,冀望社會各界與立法院支持本次修法。

2015年10月1日 星期四

公共設施用地、公共設施保留地及既成道路租稅減免規定說明

財政部表示,邇來民眾常對於公共設施用地、公共設施保留地及既成道路適用租稅減免之規定時有疑義,爰特予說明,俾維護民眾權益。
  該部進一步說明,上開土地之定義參據內政部相關函釋,說明如下:
一、公共設施用地:依都市計畫法規定之程序及第42條劃設之公共設施用地,其土地不論取得興闢與否或是否供公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得興闢者,均稱之為公共設施用地。例如:道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地等用地類型。
二、公共設施保留地:上開公共設施用地中留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。至由當地地方政府獎勵私人或團體投資辦理,或依法由私人或團體自行負擔經費興建之公共設施用地,或配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地等,因非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之公共設施用地,非屬公共設施保留地範圍。
三、既成道路:與政府依法闢建供大眾使用之道路不同,而係符合一定要件而成立公用地役關係者,其要件如下:
(一)為不特定之公眾通行所必要。
(二)於公眾通行之初,土地所有權人無阻止情事。
(三)公眾通行事實經歷年代久遠且未曾中斷之土地。
  財政部表示,為協助民眾瞭解上開土地之租稅減免規定,特彙整公共設施保留地、既成道路及公共設施用地之減免規定一覽表(如附表) 供民眾參考,俾維護納稅義務人權益。
資料來源:http://www.dot.gov.tw/dot/home.jsp?mserno=200912140005&serno=200912140018&menudata=DotMenu&contlink=ap/news_view.jsp&dataserno=201508260000

2015年9月30日 星期三

納稅義務人利用共有並分割應稅土地及免稅公共設施保留地,使子女無償取得應稅土地,形成租稅規避,應申報贈與稅,以免漏報受罰。

財政部中區國稅局表示,邇來查獲多起納稅義務人聽從代理人規劃利用應稅土地及免稅之公共設施保留地創設共有關係,再經由共有土地分割及分配方式,巧取安排移轉使子女無償取得應稅土地之案例。其蓄意製造外觀上或形式上存在之法律狀態,實質與直接贈與應稅土地無異,經該局依稅捐稽徵法第12條之1規定,向贈與人補徵贈與稅並處罰鍰。該局籲請納稅義務人合法節稅,切勿聽信不當之租稅規避建議,以免因漏報而遭補稅及處罰。
中區國稅局以實際案例說明,納稅義務人甲君為將應稅土地贈與其子乙君,聽從代理人規劃先贈與極小部分應稅土地持分予乙君,再虛偽共同購入公共設施保留地形成共有之關係,並將應稅土地與公共設施保留地辦理分割及分配,分割後公共設施保留地由甲君取得,其子乙君則取得應稅土地。因乙君取得土地未支付任何對價,自應依實質課稅原則,就甲君移轉應稅土地價值課徵贈與稅,甲君漏未申報,經補徵稅款外,並處以所漏稅額2倍以下之罰鍰。甲君不服,主張其子係自行出資購入公共設施保留地與甲君交換,並非贈與行為,經該局復查決定予以駁回確定。
該局進一步說明,稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時,係以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據。上開案例中納稅義務人甲君之租稅規避行為,按實質經濟利益之歸屬與享有者為乙君,應依法辦理申報,如未申報,核屬應注意能注意而未注意之過失,依行政罰法、遺產及贈與稅法規定,自應受罰。