4大重點！非都市土地使用管制規則修正方向

非都市土地使用管制規則(土地使用分區變更專章)修正情形


【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
非都市土地使用管制規則係依據區域計畫法第15條第1項授權規定，作為實施非都市土地使用管制之依據，並於2001年3月26日新增土地使用分區變更專章，主要為非都市土地申請開發許可之程序規定，其後並就該專章進行部分條文修正共計4次。
本次係配合行政院於2014年10月2日同意國家發展委員會所報「打造產業綠色通道－產業用地利用管理制度檢討及改善方案」針對非都市土地辦理使用分區變更案件之水土保持計畫審查時機調整之要求，並連同其他不合時宜及應修正部分，一併納入檢討修正。為利後續執行，內政部營建署5次邀集中央相關部會及直轄市、縣(市)政府研商後終獲共識，修正草案刻正報請內政部法規委員會審查中。
 
內政部營建署表示，本次非都市土地使用管制規則土地使用分區變更專章修正(草案)方向，主要有4大重點：
 
一、將非都市土地辦理使用分區變更案件之水土保持計畫審查時點改於土地異動登記之後，解決目前土地異動為可建築用地後，申請人為實施開發建築及相關管線設施埋設，常再有水土保持或整地二次施作之不合理情形，使開發許可後之水土保持或整地排水與開發建築，申請人能整體規劃進場施作。
 
二、修正開發案於獲准開發許可後限期開發之規定，避免發生土地異動登記後申請人遲不進場開發，反待價而沽衍生土地使用無效率問題，爰明定申請人應於取得開發許可後1年內申請整地排水計畫或水土保持計畫，並應於10年內或展延期限內完成開發使用，否則原許可失其效力。
 
三、明定開發許可廢止或失效後，已異動之土地使用分區及使用地處理規定，特別針對已完成使用或已取得建造執照尚未取得使用執照之土地，為避免原作為土地使用管制之開發計畫因廢止導致欠缺土地使用管制依據，造成土地使用管制問題，故限期1年或展期期限內提出使用分區或使用地變更之申請，否則將依編定前土地使用性質辦理變更或恢復開發許可或開發同意前原土地使用分區及使用地類別。
 
四、明定經核發開發許可或開發同意案件之開發計畫書圖遺失後處理方式，解決早期因書圖文件保存方式並未電子化，致生已獲准開發許可或開發同意案件之計畫書圖因故遺失後，其土地後續如何進行管制或開發建築等疑義。
 
內政部營建署表示，此次非都市土地使用管制規則土地使用分區變更專章修正(草案)內容，將使開發許可後之水土保持或整地排水與開發建築能整體規劃進行施作，並針對開發許可廢止或失效後已完成異動登記之土地處理、開發計畫書圖遺失後之補救等實務問題，明定其執行方式規定供直轄市、縣(市)政府有所依循。此外，此次修正開發許可後限期開發規定亦可遏止非都市土地藉由開發許可養地牟利之不當情形。上述修正草案內容將俟內政部法規委員會審查完竣後，儘速辦理法制作業發布實施。

新聞來源：MyGoNews

房地合一！出售農舍僅就房屋課徵綜合所得稅

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2016-02-13

房地合一！實施後出售農舍或農地，僅就房屋部分計算財產交易所得，課徵綜合所得稅


【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部高雄國稅局表示，個人在2016年1月1日以後交易之房屋、土地，如在2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內或2016年1月1日以後取得者，應依房地合一課徵所得稅之規定計算房屋、土地交易所得或損失，不論有無應納稅額，均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向戶籍所在地國稅局辦理申報；有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。

惟個人出售依農業發展條例申請興建的農舍，不論何時取得、出售，均按舊制規定，僅就房屋部分計算財產交易所得，課徵綜合所得稅；而個人出售的農地，如符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅，並經地方稅捐稽徵機關核准或認定者，其土地交易所得免納所得稅，但其有交易損失者，不適用個人土地交易損失減除的規定。

新聞來源：MyGoNews

房地合一所得稅申報軟體 上線

工商時報／基隆訊
 財政部北區國稅局基隆分局表示，房地合一所得稅申報稅制已於今年起施行，為便利個人辦理房地交易需於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內檢附相關文件向該管稽徵機關辦理申報，相關試算及申報軟體已架設完成提供民眾運用。 房地合一所得稅申報軟體上線。

（好房網資料中心） 
該分局說明，國人如有因交易不動產試算相關稅額需要，可進入財政部稅務入口網站之房地移轉試算專區，選擇買賣、贈與或繼承交易類型後，輸入房地交易時間及金額等即可試算契稅、土地增值稅、贈與稅、綜合所得稅及房地合一稅等相關稅額當作參考，相當便利。 
個人不動產交易如屬適用房地合一稅制申報情形，可至財政部電子申報繳稅服務網站下載個人房屋土地交易所得稅電子申報繳稅系統IRN1.0版（或更新後版本）軟體安裝，依循系統操作步驟輸入相關資料後上傳申報，再將相關證明文件等於期限內寄送至戶籍所在地稽徵機關即可完成申報，不用請假至國稅局臨櫃辦理，既快速又便捷。 
基隆分局為便利民眾申報及諮詢服務，已設置房地合一申報收件櫃台；如需更了解房地合一課稅制度，請多加利用各地區國稅局網站點閱房地合一專區查詢，或撥打該分局免費服務電話0800-000-321洽詢。

原文網址: 房地合一所得稅申報軟體　上線 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞                                                                                                                                       

不動產購買意願書的法律效力

【文/住展雜誌】

很多人購屋時常會碰上這種狀況，屋主希望你展現買房的誠意，要求你先簽所謂的「購買意願書」，你知不知道購買意願書在法律上的效力是什麼？

「意願書」通常僅具有參考效用，例如表示「買方有購屋的意願」，這種約定的法律效力其實是很薄弱的，並無拘束力可言，但如果在「購買意願書」上雙方簽訂鉅細靡遺的購屋意願，甚至還交付「定金」，此時的效力就具有契約之效力。

雙方意思表示一致

民法規定，只要雙方當事人意思表示一致者，契約即為成立。

所稱的「意思表示一致」，在買賣房地產時，是指雙方就標的物（房地產）和總價款業已達成合意。無論名稱是用契約書、協議書、備忘錄或意願書，在我國法律上皆具有契約之性質，只要白紙黑字，說明買賣雙方的權益和義務，契約即成立，一旦有一方反悔，另一方就可以求償。

孫姓男子在前年十二月向林姓男子購買台北市的一棟房子，因房子是林男與其他十七人所共有，因此雙方協商，先簽定不動產購買意願書，日後再簽正式契約，雙方合意不動產買賣總價金為三千四百五十萬元，孫姓男子並於簽署購買意願書時交付十萬元定金與林，並經林簽收。

林後來不願與孫男簽立買賣契約，又要求孫男需給付更多定金方能順利取得其他共有人的授權書，因林態度反覆無常，導致無法順利簽約，孫遂要求林加倍返還定金共二十萬元。

在「購買意願書」上雙方簽訂鉅細靡遺的購屋意願。圖為示意圖

定金必須加倍返還

但林辯稱不動產的買賣契約並未成立，雙方僅簽訂購買意願書，只是預約性質，而本約與預約是不同的，購買意願書並非買賣合約，他收受的那十萬元也不是訂金。

台北地院認為，買賣雙方當事人就「買賣標的物」及其「價金」達成意思表示一致時，買賣契約即屬成立。

本件雙方簽訂購買意願書，約定原告同意以總價三千四百五十萬元購買不動產，買方同意先預付十萬元為買賣訂金，顯見雙方已就買賣之標的物及買賣價金等買賣契約之「必要之點」已獲得合致，並就不動產買賣之履行方式有大致之合意，雙方買賣契約已經成立。

法院指出，孫交給林的那十萬元為證明契約成立所交付之定金，依民法規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。雙方無法順利簽約應歸責於林，判決林應返還孫二十萬元。

新聞來源：https://tw.house.yahoo.com/news/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E8%B3%BC%E8%B2%B7%E6%84%8F%E9%A1%98%E6%9B%B8%E7%9A%84%E6%B3%95%E5%BE%8B%E6%95%88%E5%8A%9B-000000438.html

民眾繳納新竹縣地政規費，悠遊卡嘛ㄟ通

作者：MyGoNews林湘慈
時間：2016-01-31

民眾繳納新竹縣地政規費，悠遊卡嘛ㄟ通(圖：新竹縣政府)

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
為因應資訊時代網路化的服務，便利民眾繳納地政規費，配合中央推動多元管道繳納規費的服務，提升縣府便民服務品質，新竹縣府所轄各地政事務所，推動受理悠遊卡電子錢包等多元方式繳納規費，民眾繳納規費不用再帶大筆現金。
 
有鑑於新竹縣境內已可使用悠遊卡乘客運公車、台鐵火車及各便利超商購物，縣民使用悠遊卡電子錢包付費方式已逐漸增加，配合新一代付費模式及擴充公務機關服務，縣府地政處推動縣境內各地政事務所，收受悠遊卡電子錢包等多元方式繳納規費，與悠遊卡公司簽約，已於2015年7月1日正式上線實施，竹東地政事務所並於2016年1月12日舉辦說明會積極辦理宣導。
 
另縣府所轄各地政事務所提供規費專戶供匯款、ATM轉帳及悠遊卡臨櫃繳納等方式讓民眾選擇，更可使用晶片金融卡(內政部地政司地政線上申辦案件系統)進行線上繳納，預計2016年3月1日，將再與聯合信用卡中心合作，加入「公務機關信用卡繳費平台」，民眾可使用信用卡直接刷卡繳交規費，讓繳納管道更便利。

新聞來源：MyGoNews

國稅局提醒，以便宜到不合理的價格出售財產，差額要課贈與稅；將不動產便宜賣給子女，則是合法的避稅方式，但房地合一稅上路不一定較省稅，有可能「省了贈與稅卻多了所得稅」。

房子便宜賣子女　未來恐增所得稅

記者沈婉玉／台北報導 

80多歲老翁，將股票半買半相送給相差30多歲的女友，結果遭子女檢舉，被課贈與稅。

國稅局提醒，以便宜到不合理的價格出售財產，差額要課贈與稅；將不動產便宜賣給子女，則是合法的避稅方式，但房地合一稅上路不一定較省稅，有可能「省了贈與稅卻多了所得稅」。 將不動產便宜賣給子女不一定較省稅。

（好房網News記者賈蓉／攝影）

國稅局表示，接獲檢舉發現一名80多歲的退休老兵，將名下價值約1233萬元的股票，以620萬元的價格賣給一位60多歲的女士。不過，買股票的女士實際上只付了180萬元就取得股票，被國稅局認定為「視同贈與」。最後老翁被捕稅80多萬元。 

國稅局官員坦言，此種案件多半是靠親近的親友檢舉，老翁被查到也是因為子女檢舉。

從每次買賣雙方都結伴一起至國稅局說明輾轉瞭解，雙方應該是段不被祝福的黃昏老少戀，但「看起來倆人感情很好，小三也有在照顧老兵生活起居」。 

常見父母低價賣不動產給子女，例如知名飲水機品牌董娘，去年底將名下信義計畫區2戶豪宅，以半價出售給2個女兒，引起市場側目。國稅局高層表示，將不動產便宜賣給子女，是合法的避稅方式，但房地合一稅上路不一定較省稅，有可能「省了贈與稅卻多了所得稅」。 

國稅局高層解釋，父母賣財產給子女，只要確定證明子女完全出資，就可免10％的贈與稅。但房地合一稅上路後，出售不動產獲利要課最高45％的房地稅，父母便宜賣，使子女取得成本超低，未來出售獲利高，稅負也重。 國稅局高層表示，房地合一有自住及長期持有優惠，最低稅率10％還有400萬元的免稅額，相關規定多，也涉及子女對不動產的利用或處分的規劃。

究竟將房子便宜賣給子女，還是乾脆把房子賣了再分年把現金送給子女比較省稅，民眾得仔細試算一下。

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財政部提醒，凡是銷售契約簽訂日在去年12月31日以前，且出售時持有期間未滿二年的不動產，仍在課徵奢侈稅範圍，必須依規定申報繳納，否則仍需受罰。

去年簽賣屋契約　要課奢侈稅

記者陳美珍／台北報導

房地合一實價課稅自今年起施行，針對房產課徵的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）同步停徵，不過財政部提醒，凡是銷售契約簽訂日在去年12月31日以前，且出售時持有期間未滿二年的不動產，仍在課徵奢侈稅範圍，必須依規定申報繳納，否則仍需受罰。 2015簽賣屋契約，要課奢侈稅。

（好房網News記者賈蓉／攝影）

依據特種貨物及勞務稅條例第6條之1規定，2016年1月1日起，訂定銷售契約銷售持有未滿二年的房屋及土地，停止課徵特種貨物及勞務稅。

財政部說，今年1月1日起施行房地交易所得合一按實價課徵所得稅制度，同時停徵不動產特種貨物及勞務稅，但民眾千萬不要誤解，如屬去年12月31日前已簽定的銷售契約，且持有期間未滿二年的不動產，若不符合排除課徵奢侈稅規定者（如非自願性售屋等），仍應依規定繳稅。

財政部強調，房產奢侈稅的課稅時點為銷售時，即以其不動產契約簽訂銷售日期為準，只要是銷售契約一經簽訂，所出售的不動產者從持有到簽訂銷售日之間未滿二年，即仍在奢侈稅課稅範圍。 

舉例來說，2014年12月31日購買（完成登記）的房屋，在2015年12月1日簽訂銷售契約出售，原所有權人持有該房屋的期間未超過一年，即需課徵奢侈稅。
財政部提醒，去年12月31日前，所有簽約銷售持有未滿二年的不動產，除符合特種貨物稅及勞務稅條例第5條各款排除規定適用者外，不受房地合一制施行影響，均應向稅捐機關依法繳納並申報特種貨物及勞務稅。

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